Mercato immobiliare: calcolare e confrontare i mutui on line con il simulatore

Secondo il più recente sondaggio congiunturale sul mercato immobiliare condotto dalla Banca d’Italia, relativo al secondo trimestre 2025, questo settore resta solido, con un lieve aumento dei potenziali acquirenti rispetto allo stesso periodo del 2024. Il report segnala anche che continuano a ridursi le difficoltà di accesso al credito per l’acquisto di abitazioni. A questo riguardo, il Sondaggio sul Credito di settembre 2025, condotto da Experian, mostra un lieve aumento della domanda di mutui (+0,8%), con la Gen Z che guida il mercato. L’importo medio delle richieste si attesta a 116.941 euro.

Se si sta prendendo in considerazione la possibilità di richiedere un finanziamento a lungo termine per acquistare una casa, si possono confrontare i mutui on line delle diverse banche ricorrendo al simulatore di mutuo, un software che evidenzia tutti i dettagli del mutuo.

Cosa sono i mutui on line?

I mutui on line sono finanziamenti a lungo termine che possono essere richiesti tramite una procedura digitale, collegandosi al sito web di una banca. Tutti i passaggi della richiesta, dalla simulazione all’inoltro della domanda, possono essere fatti senza recarsi in banca. L’unica eccezione è rappresentata dalla firma del contratto che, obbligatoriamente, deve essere fatta in presenza di un notaio. Nel caso dei mutui non si può infatti fare ricorso alla firma digitale.

Le principali tipologie di mutuo casa

In riferimento al tipo di tasso, si distinguono due tipologie di mutuo casa: a tasso fisso e a tasso variabile.

Nei mutui a tasso fisso il saggio d’interesse non varierà mai; le rate di rimborso saranno quindi tutte uguali per tutta la durata del finanziamento. È un’opzione che tutela il compratore da eventuali rialzi dei tassi, ma si perde il beneficio di eventuali ribassi. In questo tipo di mutuo, l’indice che influenza il tasso è l’EURIRS (Euro Interest Rate Swap).

Nei mutui a tasso variabile il saggio d’interesse varia periodicamente; in caso di rialzo, quindi, le rate saranno più onerose, mentre in caso di ribasso, le rate saranno più “leggere”. In questi mutui, l’indice che influenza il tasso è l’EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate).

La simulazione di mutuo

Per effettuare una valutazione consapevole delle diverse proposte di mutuo, si può ricorrere al simulatore online, un software che mostrerà i vari dettagli che caratterizzano l’offerta, ovvero: importo della rata mensile, TAN (Tasso Annuo Nominale, relativo ai soli interessi), TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale, che considera sia gli interessi che le spese accessorie), importo globale degli interessi (nel caso dei mutui a tasso variabile si tratta di una stima), spese accessorie del mutuo e imposta sostitutiva.

Il simulatore sarà molto utile per capire l’impegno finanziario mensile che comporta una determinata richiesta. Se si ritiene che questo impegno sia eccessivo per la propria capacità di rimborso si può fare un’altra simulazione riducendo il capitale richiesto o allungando, nei limiti del possibile, la durata del mutuo. Se invece si nota che la rata è troppo bassa, si può ridurre la durata, con conseguente riduzione degli interessi da pagare.

Considera che l’importo massimo che puoi chiedere non può superare l’80% del valore dell’immobile.

La simulazione ti serve anche a fare confronti con altre proposte di mutuo. A questo riguardo, l’indice che può esserti d’aiuto è il TAEG: a parità di altre condizioni (importo richiesto, durata del finanziamento ecc.), infatti, il mutuo più conveniente è quello con il valore TAEG più basso.

Un cenno all’EURIBOR

Quando si parla di mutui a tasso variabile si sente spesso parlare di EURIBOR. Questo indice è il tasso medio a cui le banche europee si prestano denaro sul mercato interbancario. Le quotazioni EURIBOR sono utilizzate per determinare il costo del denaro nel breve e nel medio termine e questo indice è usato come riferimento per vari strumenti finanziari, fra cui i mutui a tasso variabile.

Ci sono diverse quotazioni dell’EURIBOR (a una settimana, a un mese, a tre mesi, a 6 mesi e a 12 mesi). Nel caso dei mutui casa, il tasso variabile è la somma della quotazione EURIBOR a un mese (o a 3 mesi) e un margine fisso stabilito dalla banca (spread).